稳妥推进土地流转信托天蓝苜蓿
文章来源：水产农业网 | 2022-07-19
稳妥推进“土地流转信托”
编者按
将分散的土地流转整合后，委托给信托机构，再租赁给农业企业应该是各方满意的事，为什么会出现这样那样的问题？土地流转信托风险评估是否完善，相应的监管是否到位，如何实现鱼与熊掌兼得？本期，让我们一起来探讨土地流转信托如何健康地走下去。
项目久未获批信托不能落地—— 安徽宿州土地流转信托为何慢吞吞
谷雨过后，安徽宿州市埇桥区朱仙庄镇朱庙村里的小麦长势正旺，再过一个多月就会迎来丰收的喜悦。这块土地上还聚集着除了丰收之外的众多期待和关注，因为这里是中信信托首单农地流转信托计划的诞生地。
现状：农民仅收到两年流转费
2014年、2015年这两年的土地租金，农民们都收到了。但当初承诺赢利分红还没有兑现。村支部书记沈家亮介绍说，他们的土地流转费都是通过区财政打卡发放的。
2013年，这个村的土地经营权被流转给安徽帝元农业投资，用以建设现代农业循环经济园区；10月，该村共450人的5400亩农地经营权，又重新委托给中信信托公司，让其设计相关理财产品。至此，中信信托首单农地流转信托计划落地宿州。
区政府与中信信托签署了一份框架协议，就5400亩地委托中信信托，信托公司再委托安徽帝元农业投资作为第三方运营土地。宿州市埇桥区现代农业办工作人员介绍说，这就是由中信信托推出的农地经营权流转信托计划。按照中信信托和帝元公司2013年10月签订的协议，中信信托作为受托人介入经营管理，向帝元公司农业示范园项目提供融资1.1亿元，年化利率10%，推动示范园发展。中信信托当时表示，这个项目一旦运行后，不仅保证每年每亩地1000斤麦子的地租，还决定将土地增值收益的70%分给农民。不过由于项目进展至今仍未赢利，所以农民也没有享受到任何分红。
2011年，我代表村委会和村里450户农民签了协议，农民们将农地经营权集中委托给村委会。沈家亮说，他们也不懂信托是怎么回事，只关心老百姓每年的地租能不能准时到账。
症结：融资遭遇卡脖子
我们不能让地闲着，除了种植粮食以外，还上了一个秸秆炭项目。安徽帝元现代农业投资发展有限公司的负责人徐君剑介绍说，项目现在卡在了用地方面。由于当时流转土地拟从事养殖等循环经济项目，需要一定建设用地和农业设施用地指标。国家要求农地改变用途必须交纳土地复垦保证金。除了垫付的土地流转费之外，这笔巨大的费用对从事农业的企业来讲无疑是一个高门槛。一方面是没有足够的资金交纳保证金，另一方面又因为手续不完善无法获得投资方的融资。这样的尴尬使得融资的道路变得漫长。
宿州市埇桥区农业办工作人员介绍说，按照帝元公司的规划，要在流转的土地上建设项目，那么就得改变土地性质。按照规定，农地必须农用，改变土地性质需要政府批准，但是帝元公司在与中信信托签订协议之后，其项目一直未获批准。
中信信托方面的相关人士解释称，融资款项必须根据项目进度专款专用，因为项目用地未获批复，项目就不能上马，那么中信信托的资金就无法下来，信托就不能落地。
启示：金融下乡要做风险评估
安徽的这桩土地流转信托项目进展缓慢，从某种角度也映证了农业发展弱且难。根据现状，这个土地信托项目很难持续下去。首先农用地的土地性质不能改变，单纯地进行纯粮食生产很难达到预期的利润。若进行养殖等项目则意味着要改变土地性质，又面临着土地、资金的瓶颈制约。目前情况下，农民的地租能够顺利发放已经算是‘较好的结局’。熟悉内情的相关人士透露说。
据悉，信托公司风险控制措施很严格。按照银监会监管措施要求：首先信托公司所有做的项目，都要向银监会备报；其次每年都要从收入中提取一定的坏账备拨；再其次有一个项目出了问题，其后所有的项目都要停下来。
就宿州土地信托而言，中信信托的款项或以借贷形式入驻，安徽帝元投资支付10%的年利率有偿使用这笔资金，国家和当地政府在农业项目上有3%~4%的财政贴息，6%左右的年息并不算高，但对农业企业来说支付每年6%的融资成本并不轻松。由中信信托付给老百姓的一年600多万的土地租金，暂由安徽帝元投资垫付。对中信信托而言，土地信托产品的融资是否理想，目前也是未知数。在项目进展的艰难过程中，还有诸多变化因素存在。安徽省内一位从事金融研究的专家告诉记者，信托产品在农业领域实施有很多不确定的因素，风险系数较高。在推动此类项目时一定要进行好风险评估，慎重投资。否则，可能会与当初的设计事与愿违。
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